גדל פה דור של אנשים שעבורם “דירה להשקעה” היא דירתם היחידה

סימפל

פרסום13.01.2025 עדכון13.01.2025

אמ;לק:  האם המדינה עושה מספיק כדי להוריד את מחירי הדיור?

והפעם- מס רכישה !

בשנים האחרונות העיתונות הכלכלית עקבה רבות אחר עבודתן של ממשלות ישראל בנושא המיסוי על משקיעי נדל”ן למגורים. בחודש יולי 2020 הופחת מס הרכישה על משקיעים משיעור של 8% לשיעור של 5%. מטרתו של שר האוצר לשעבר ישראל כץ, האיש שהוביל את המהלך, הייתה לגרום לצמיחה בשוק ע”י עידוד משקיעי הנדל”ן לחזור לשוק ולרכוש דירות בתקופת אי ודאות שנוצרה עקב משבר הקורונה. ואכן, לאחר הפחתת שיעור המס המשקיעים חזרו לשוק. לפי נתונים שפרסמה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, עולה כי בחודש אוקטובר 2020 המשקיעים רכשו דירות בשיעור גבוה ב-83% יותר מבחודש אוקטובר 2019.

לאחר מכן, לאחר הקמתה של ממשלה חדשה והעברת תקציב, נושא המיסוי על משקיעי הנדל”ן חזר לכותרות. בסוף חודש נובמבר 2021, נכנס לתוקפו החוק שנועד לצנן את הביקוש מצד המשקיעים ע”י העלאת מס הרכישה מ-5% ל-8%. ואכן, מבחינת נתוני העבר יש להניח שמשקיעי הנדל”ן אכן יקבלו תמריץ שלילי מספק, כדי שלפחות חלקם יעזוב את השוק ויחפש אחר אפיקי השקעה אחרים. מאז ועד היום, מס הרכישה נשאר בעינו ועומד על 8%.

נראה כי ממשלות ישראל בשנים האחרונות שמו להן כמטרה להילחם ב”משקיעים” בעזרת העלאת מס הרכישה, מה שאמור להוריד את כדאיות העסקאות ולצנן את השוק. אך השאלה המעניינת באמת, היא עד כמה הדבר ישפיע על שוק הדיור כולו? מה לגבי שאר רוכשי הדירות בישראל שאינם מכונים “משקיעים”, אלה שאין להם יותר מדירה אחת בו זמנית?

לפי כנסת ישראל בחוקיה, ועל פי העיתונות הכלכלית, “משקיעים” הם אלה שיש ברשותם דירה יחידה שלפי דפוסי העולם הישן היא דירת המגורים שלהם, וכעת הם מבקשים לרכוש דירה נוספת– היא דירתם “להשקעה”. הבעיה בתפיסה הזו, שהיא כבר לא ממש רלוונטית לשנת 2025. במציאות שבה מחירי הנדל”ן עולים בהתמדה, נוצר מצב שבו לזוג צעיר בישראל קשה מאוד לרכוש דירה בכלל, ובאיזורי הביקוש בפרט. השאיפה להיות “משקיע” אשר רוכש את דירת המגורים שלו ולאחר מכן רוכש בנוסף דירה ל”השקעה”, הפכה לחלום שרוב בני גילנו רק מתרחקים ממנו. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בישראל של שנת 2021 ידרשו 132 משכורות על מנת לרכוש דירת מגורים. לעומת זאת, לדור ההורים שלנו היה מעט קל יותר. כמה קל יותר? בשנת 1988 נדרשו 79 משכורות בלבד לרכישת אותה הדירה. (הבהרה- אני מודע לביקורת הקיימת על אמינות ודיוק המדד של מספר המשכורות, אך המגמה ברורה מאוד).

“המשקיעים” החדשים

כאמור, הרגולציה בנושא מס רכישה נוגעת ל”משקיעים”- אלה שברשותם יותר מדירה אחת. ואילו בעלי דירה יחידה בלבד זוכים לפטור ממס רכישה עד לשווי 1,978,745 ₪ (נכון לשנת 2025), ובשווי גבוה יותר לפי מדרגות מס שעולות ככל ועולה מחיר הדירה. באופן אישי, כמי שמשקיע בנדל”ן ומלווה משקיעים צעירים רבים, אני מבין שקיים פער גדול בין התפיסה הישנה, לפיה פועלת ומחוקקת כנסת ישראל, ובין המציאות. המטרה של הממשלה בהעלאת מס הרכישה על רוכשי דירה שניה ומעלה, היא צינון שוק ה”משקיעים”. אך במבחן התוצאה, נוצר מצב שבו צעירים רבים בישראל מבינים שהדבר הנכון ביותר עבורם כלכלית הוא כלל לא לרכוש דירה ראשונה למגורים, אלא לנצל את הטבות המס המופלאות שמספקת לנו המדינה עבור השקעה בדירה יחידה בכל פעם, ולהמשיך לגור בשכירות.

כך שבעצם, העלאת שיעור המס לרוכשי דירה נוספת אולי תגרום להורדת הביקוש בקרב אלה שיש ברשותם דירה אחת וכעת שוקלים לרכוש דירה נוספת, אך היא לא תשפיע כלל על “המשקיעים החדשים”, אלה שבוחרים לגור בשכירות ולרכוש דירה יחידה להשקעה.

דעתי היא, שככל שמחירי הנדל”ן יעלו, ולעומתם כוח הקניה שלנו לא יגדל בהתאמה- מגמה זו תימשך. עוד ועוד צעירים יבינו שכדי להתקדם כלכלית ולהשקיע בדיור, הם צריכים לשנות את התפיסה הישנה שאחזה בדור ההורים שלנו, לפיה קודם קונים למגורים ולאחר מכן חושבים על השקעה. משקיעים צעירים רבים מבינים שיש להם אפשרות לגור בשכירות במקום בו הם רוצים לגור, ולהשקיע בדירה יחידה במקום בו הם יכולים לקנות. המדינה התכוונה לספק הטבת מס לדירה שתשמש מגורים, אך החוק היבש לא מדביק את המציאות המשתנה וצעירים רבים מוצאים עצמם נכנסים לואקום החקיקתי ומנצלים את ההטבה.