האם עדיין כדאי לקנות דירה להשקעה בישראל בשנת 2025?

קפטן אינווסט

פרסום31.10.2024 עדכון19.04.2025

שוק הנדל”ן בישראל ממשיך להיות אחד התחומים הדינמיים והמשפיעים ביותר על הכלכלה הישראלית. לאחר תקופה של עליות חדות במחירי הדירות, שנת 2025 מתאפיינת במגמות מעורבות: מצד אחד, מחירים ממשיכים לעלות, אך בקצב מתון יותר מאשר בעבר; מצד שני, צעדים רגולטוריים כמו העלאת המע”מ והתייקרות עלויות הבנייה יוצרים אתגרים חדשים הן למשקיעים והן לרוכשים.

מגמות מחירים: עלייה מתונה אך יציבה

בשנים האחרונות חווה שוק הדיור בישראל עליות מחירים דרמטיות, אך בשנת 2025 נרשמת מגמה של התייצבות יחסית. מחירי הדירות ממשיכים לעלות, אך בקצב שנע בין 3% ל-5%, בהשוואה לשנים קודמות שבהן נרשמו עליות דו-ספרתיות.

הגורמים המשפיעים על מחירי הדיור בשנת 2025:

• מחסור בהתחלות בנייה: בשל קשיים רגולטוריים, עיכובים בקבלת היתרי בנייה, ומחסור בכוח אדם בענף.
• עליית המע”מ: החל מה-1 בינואר 2025, המע”מ על דירות חדשות עלה מ-17% ל-18%, מה שהוביל להתייקרות נוספת במחירי הדירות החדשות.
• משבר הפועלים בענף הבנייה: עקב הגבלות על כניסת עובדים פלסטינים ושינויים במדיניות העסקת עובדים זרים, נרשמה ירידה בכוח האדם, מה שהוביל להתייקרות משמעותית של שירותי הבנייה והשיפוץ.
• עליית מחירי חומרי הגלם: מחירי הבטון, הברזל ושאר חומרי הבנייה מוסיפים להכביד על היזמים ולהעלות את מחירי הדירות.

שוק היד השנייה לעומת דירות חדשות

אחד המאפיינים המרכזיים של שוק הדיור בשנת 2025 הוא פער הולך וגדל בין שוק הדירות החדשות לבין שוק הדירות מיד שנייה.

• דירות חדשות: מגובות במגוון רחב של תוכניות מימון נוחות מצד היזמים, כגון מסלול “10-90” שבו הקונה משלם 10% בעת הרכישה ואת היתרה באכלוס, מה שמושך רוכשים ומשקיעים רבים.
• דירות יד שנייה: שוק זה מגיב באיטיות רבה יותר לשינויים הכלכליים והרגולטוריים, מה שגורם לו להיות פחות דינמי ופחות נגיש לרוכשים שאינם זכאים לתנאי מימון ייחודיים.

ככל שהפערים ממשיכים להתרחב, רוכשים רבים מעדיפים לפנות לדירות חדשות שמציעות תנאי רכישה גמישים יותר, מה שמחליש את הביקוש לדירות מיד שנייה וגורם לקיפאון מסוים במכירות בתחום זה.

השקעות נדל”ן: חזרת המשקיעים

אחת התופעות הבולטות בשנת 2025 היא חזרתם של משקיעים לשוק. לאחר שבשנת 2023 חלה ירידה בהיקף רכישות המשקיעים בשל חוסר ודאות כלכלי, בשנת 2024 ובמיוחד ב-2025 נרשמת חזרה משמעותית של משקיעים הרוכשים דירות חדשות.

המשקיעים מעדיפים לרכוש דירות חדשות ממספר סיבות:

• תנאי תשלום אטרקטיביים: אפשרויות מימון כמו “10-90” ו-“80-20” מקלות על המשקיעים להיכנס לשוק.
• הגנה טובה יותר מפני ירידות מחירים: נכסים חדשים, לרוב במיקומים מתחדשים, נהנים מצמיחה מהירה יותר בערכם.
• מחסור בהיצע: עקב הקשיים בבנייה חדשה, המשקיעים מזהים הזדמנויות להשקעה בנדל”ן המתייקר בקצב יציב.

תחום ההתחדשות העירונית מתרחב

מגמת ההתחדשות העירונית תופסת תאוצה בשנת 2025. פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ”א 38 צוברים פופולריות רבה, במיוחד בערים מרכזיות כמו תל אביב, ירושלים, חיפה, רמת גן, ובת ים.

• אזורים ישנים עוברים שינוי משמעותי: שכונות שבעבר נחשבו לפחות מבוקשות עוברות מתיחת פנים עם פרויקטים חדשים, תשתיות משופרות, ושטחים ציבוריים מודרניים.
• קיטון בפערי מחירים: בעבר, היה פער משמעותי בין שכונות ישנות ומתחדשות לבין אזורי יוקרה, אך בשנים האחרונות הפערים הולכים ומצטמצמים.

מי שמזהה נכון את מגמות ההתחדשות העירונית יכול להשקיע באזורים המתפתחים הללו וליהנות מהשבחת הנכסים שלהם לאורך זמן.

רגולציה חדשה: איך היא משפיעה על השוק?

בשנת 2025 נכנסו לתוקפן מספר רגולציות חדשות שמשפיעות על שוק הנדל”ן:

1. העלאת מס הרכישה למשקיעים: צעד זה נועד לצנן את כניסת המשקיעים לשוק, אך בפועל לא הצליח להאט משמעותית את קצב הרכישות מצד משקיעים, בעיקר בשל תנאי התשלום הנוחים בפרויקטים החדשים.
2. הרחבת תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה: הממשלה הכריזה על הרחבת התוכניות במטרה להנגיש דירות לזוגות צעירים, אך התוכניות נתקלות בקשיים בירוקרטיים שמונעים את יישומן בקצב הרצוי.
3. בקרה על מסלולי מימון 10-90 ו-80-20: בנק ישראל החל להפעיל אמצעי פיקוח מחמירים יותר על מסלולי המימון הללו, מחשש ליצירת בועת נדל”ן מסוכנת.

לאן פני השוק ב-2025?

השאלה המרכזית שעולה היא: האם מחירי הנדל”ן ימשיכו לעלות, או שנראה סוף סוף ירידת מחירים?

תחזיות המומחים:

• מחירים ימשיכו לעלות, אך בקצב מתון. הסיבה לכך היא הפער בין הביקוש הגבוה להיצע הנמוך של דירות חדשות.
• גידול בהיקף ההשקעות של תושבי חוץ. בשל עלייה באנטישמיות בעולם, יהודים רבים מעדיפים להשקיע בנדל”ן ישראלי כעוגן כלכלי וביטחוני.
• שוק הדירות מיד שנייה עשוי להיכנס לקיפאון. ללא צעדים ממשלתיים שיעודדו רכישות בשוק זה, ייתכן כי המחירים בו יפסיקו לעלות בקצב שנראה עד כה.
• מדיניות ממשלתית עשויה להיות גורם מכריע. אם הממשלה לא תצליח להגדיל את ההיצע בקצב מהיר יותר, מחירי הדירות החדשות ימשיכו לעלות.