מחיר למ”ר- לא מה שחשבתם!

סימפל

פרסום13.01.2025 עדכון13.01.2025

כל אחד שחיפש דירה לקניה בטח נתקל בפרמטר הנוח של “מחיר ממוצע למ”ר” ושאל את עצמו “כמה אני משלם עבור כל מטר מרובע בדירה?”

כדי לקבל את המחיר למ”ר, נחלק את מחיר הדירה המבוקש בשטח הדירה (כדאי לוודא שבאמת מדובר בשטח הדירה האמיתי כי רק על הנושא הזה אפשר לכתוב ספר במדינת ישראל 😉), וקיבלנו את המחיר המיוחל למטר מרובע אחד.

 על פניו, הנתון הזה אמור להיות אינדיקציה טובה כדי לגלות אם העסקה שאנחנו רוצים לעשות טובה ביחס לדירות אחרות או לא, ויש קונים שמבחינתם זה הנתון הכי חשוב בבדיקה של העסקה.

כמו בכל תחום אחר בחיים, קל לנו לפשט את הדברים ולקבל תשובות חד משמעיות.

אבל…

אי אפשר לקבוע שהמחיר למ”ר באזור מסוים הוא אחיד לכל הדירות, גם לא בעיר מסוימת, רחוב מסוים או אפילו בבניין מסוים!

למה? תועלת שולית פוחתת למטר מרובע

בכל דירת מגורים יש לנו כמה דברים בסיסיים שחייבים להיות בה כדי להיחשב כדירה. בין היתר- מטבח, חדר רחצה, סלון.

מעבר לגרעין הבסיסי הזה, ככל והדירה גדולה יותר כך העלות של כל מ”ר נוסף יורדת באופן תיאורטי.

כדי להבין את הרעיון אפשר לדמיין את זה כך- המטרים המרובעים של חדר הרחצה או המטבח הם “חשובים” יותר מהמטרים המרובעים של המסדרונות, חדרי השינה הנוספים או חדרי הארונות בדירה.

ומה השורה התחתונה?

ככל שהדירה קטנה יותר, כך המחיר למ”ר יהיה גבוה יותר- ולהפך.

דוגמא שנלקחה מבניין אמיתי שנמצא כרגע בשלבי בניה בבת ים-

*כל הדירות נמכרו בטווח זמן של 3 חודשים וממוקמות בקומות סמוכות ומפרט זהה

דירת 3 חדרים, 65 מ”ר, נמכרה במחיר 2,255,000 מחיר למ”ר 34,600 ₪

דירת 4 חדרים, 104 מ”ר, נמכרה במחיר 2,805,000 מחיר למ”ר 27,000 ₪

דירת 5 חדרים, 130 מ”ר, נמכרה במחיר 3,220,000 מחיר למ”ר 24,700 ₪

ניתן לראות שהפער במחיר למ”ר בין דירת 3 חדרים (הקטנה ביותר בבניין), ובין דירת 5 חדרים (הגדולה ביותר בבניין) עומד על כ-10,000 ₪ למ”ר.

מה אנחנו יכולים ללמוד מזה?

לא ניתן לקבוע מחיר “נכון” למ”ר רק עפ”י מיקום גאוגרפי של הנכס, וצריך לקחת בחשבון לכל הפחות גם את שטח הדירה!

הפרמטר של “מחיר למ”ר מרובע” יכול להוות לנו אינדיקציה כללית בלבד, אך לא יוכל לספק לנו תשובה אמיתית האם העסקה טובה. הוא בעיקר טוב למוכרים ולאנשי שיווק שרוצים למכור לכם את הדירה.

ככל שנוסיף יותר פרמטרים כמו: מספר חדרים, קומה, חניה, מרפסת, אופי הבניין, מצב משפטי, טריגרים לעליות ערך בסביבה ועוד- כך נוכל לדייק את ההשוואה לדירות דומות יותר ולהבין האם יש בפנינו עסקה טובה.

כדאי שנשווה תפוחים לתפוחים 😊