משכנתא גדולה או קטנה? מה עדיף?

אופן הבחינה לשאלה זו מורכב ומחייב ניתוח של שלל היבטים של משק הבית. 

א. רוב צמיחה כלכלית תיקבע כפער בין הכנסות להוצאות, נטילת משכנתא  גדולה מידיי מייצרת לחץ תזרימי גבוה יותר מחד, אולם מפנה הון רב שיוכל  לשמש לשלל השקעות מאידך. 

כמו כן לרוב ניתן להפוך בקלות הון לתזרים, אולם קשה יותר להפוך תזרים להון  וזה מחייב חסכון אגרסיבי לתקופה ארוכה יותר. 

ב. הטענה שלאור עלות הריבית לוקחים שקל במשכנתא ומחזירים 2 שקלים,  אינה מדויקת ואינה נכונה כיוון שמשכנתא הינה כלי לגידור אשר מאפשרת  יצירת שחיקה אינפלציונית בערך הכסף, כל שלמעשה השקל היקר של היום  שנלקח כמשכנתא שווה משמעותית פחות במונחים ריאליים לאחר 30 שנה  לאור שחיקה האינפלציה ) בהנחת 2 אחוז אינפלציה ממוצעת שקל שיילקח  בשנת 2024 יהיה שווה 40 אגורות שנת 2054(

ג. ככל שנשאיר יותר הון עצמי להשקעות נוספות, נוכל ליצור צמיחה כלכלית  מהותי למשק הבית, כיוון שלרוב משכנתא מהווה כסף זול מאוד והזול ביותר  בעולם פתרונות המימון בכלל ובבנקים בפרט, ולכן שקל שיושקע ולא יוזרם  למשכנתא יוכל להפוך ל2 שקלים לאחר 10 שנים בהנחת תשואה של 7.2 אחוז, 

וכך לדוגמא 500 אלף שלא יושקעו בהחזר המשכנתא יהפכו לאחר 20 שנה ל2 מיליון ₪ 

ד. שינויים עתידיים בסביבת הריבית, כיוון שמשכנתא היא חוב הנלקח למשך  עשרות שנים, סביר להניח שסטטיסטית סביבת הריבית תשתנה והריבית תרד  ואז יהיה ניתן לקבע ולקבל כסף זול למשק שנים רבות, ומצד שני חלון  ההזדמנות ללקיחת משכנתא הולך ונסגר, והטבת 75% ניתנת אך ורק לנכס  יחיד 

ה. מינוף באמצעות משכנתא מהווה מכפיל תשואה ובכך מייצר אפיק רווח נוסף  בהשקעה. בבניית תוכנית מימון שבה החזר המשכנתא זהה לשכירות  המתקבלת מהנכס, המשקיע הופך לאדיש לעלות המימון ולגובה הריבית ובכך  בונה קופסה סגורה שמשלמת את עצמה 

ו. מגבלת גיל למשכנתא מהווה חלון הזדמנויות שהולך ונסגר עם השנים, וכמו  כן פרמיית הביטוח למשכנתא הולכת ומתייקרת ופוטנציאל ההכנסה הולך ויורד  ככל שמקרבים לגיל פרישה רשמי 

ז. משכנתא מהווה תוכנית חסכון כפויה בכך שמרכיב התשלום החודשי בנוי  מקרן וריבית, כאשר הקטנת הקרן מצמצמת את החוב ומאפשרת למשק הבית  קרש קפיצה גדול לעסקה הבאה בבד עם הגידול בווי הנכס הנרכש. 

יש לנתח לעומק כל עסקה לפני קבלת החלטת השקעה ותוכנית מימון, והמונח  משקיע מתייחס גם למשק בית הרוכש דירה למגורים ומעדיף להשקיע בעצמו  בנכס שהוא גר במקום בחלופת שכירות