שיעור פרטי – מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא הוא אחד הכלים הפיננסיים שיכולים לחסוך לכם אלפי ואף עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. אך מעבר לחיסכון הכספי, המיחזור יכול לשפר את היציבות הכלכלית ולהתאים את תנאי ההחזר לצרכים האישיים שלכם. במאמר זה נסביר מהו מיחזור משכנתא, אילו שיקולים יש לקחת בחשבון, ומהם הסודות שהבנקים לא מספרים לכם. ונסיים בסיבות שכדאי לכם לעבוד עם יועץ משכנתאות.

מהו מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא הוא תהליך שבו מסלקים משכנתא קיימת ולוקחים משכנתא חדשה במקומה, בתנאים טובים יותר. ניתן למחזר משכנתא בתוך אותו בנק (מחזור פנימי) או לעבור לבנק אחר (מחזור חיצוני).

שני המצבים העיקריים שבהם כדאי לשקול מיחזור משכנתא:

שינוי בריביות במשק – כאשר הריביות יורדות, ניתן לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר ולחסוך אלפי שקלים.
שינוי בצרכים הפיננסיים האישיים – אם החזר המשכנתא שלכם גבוה מדי או נמוך מדי, תוכלו להתאים אותו כך שיתאים למצב הכלכלי החדש שלכם.

מחזור פנימי לעומת מחזור חיצוני

מחזור פנימי (בתוך אותו בנק)

✔️ בירוקרטיה פשוטה יותר

✔️ אין צורך בתהליך פתיחת תיק חדש

✔️ ניתן למחזר רק את החלקים היקרים של המשכנתא ולשמור על המסלולים הטובים

מחזור חיצוני (מעבר לבנק אחר)

✔️ מאפשר להשיג הצעות טובות יותר מבנקים מתחרים

✔️ מצריך הליך בירוקרטי מורכב יותר, כולל שמאות חדשה

✔️ כולל עלויות נוספות כמו עמלות פתיחת תיק, רישום בטאבו ועלויות נלוות

האם כדאי להחזיר כסף כדי להקטין את המשכנתא?

אם יש לכם סכום כסף משמעותי (למשל, 100,000 או 200,000 ש”ח) אתם יכולים לבחור אם להשקיע אותו במקום אחר או להשתמש בו להפחתת המשכנתא.

לכל בחירה יש יתרונות וחסרונות:

השקעה במקום אחר – ייתכן שבטווח הארוך ניתן יהיה להרוויח סכומים גבוהים יותר.
פרעון חלקי של המשכנתא – מקטין את הריבית ואת תקופת ההלוואה, מה שיכול להוביל לחיסכון משמעותי.

כדי לקבל החלטה נכונה, חשוב לבצע “סימולציית אימפקט” – השוואת התועלת מהזרמת הכסף למשכנתא מול הרווח הפוטנציאלי מהשקעתו באפיקים אחרים.

עמלות פירעון מוקדם – ממה להיזהר?

אחת השאלות הקריטיות במחזור משכנתא היא עמלות הפירעון המוקדם.

קיימים שלושה סוגים של עמלות:

עמלה תפעולית – כ-60 ש”ח לכל פירעון מוקדם.
עמלת הודעה מוקדמת – אם לא נותנים לבנק התראה של 10 ימים, עלול להיגבות קנס בגובה 0.1% מהסכום הנפרע.
עמלת היוון (קנס יציאה) – תשלום לבנק עבור “אובדן רווחים” במידה והריבית שלכם גבוהה מהממוצע בשוק.

טיפ חשוב!

✔️ לאחר 3 שנים – הנחה אוטומטית של 20% בעמלת היוון.

✔️ לאחר 5 שנים – הנחה אוטומטית של 30% בעמלת היוון.

אם אתם מתכננים לבצע מחזור ויש לכם עמלת היוון גבוהה, ייתכן שכדאי לחכות עוד מספר חודשים ולחסוך סכומים משמעותיים.

האם כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות?

ישנם יועצים שיבצעו את הכדאיות לביצוע מיחזור משכנתא בתשלום, ויש כאלה שלא ידרשו תגמול על פגישה כזו. שווה לבדוק מול היועץ מראש. אם יש לכם הלוואה קטנה יחסית (פחות מ-200,000 ש”ח) או שנותרו פחות מ-8 שנים לסיומה, ייתכן שתוכלו לבצע את התהליך לבד. עם זאת, אם מדובר במשכנתא גדולה, מומלץ להיעזר במומחה שיבצע השוואת תנאים וינהל משא ומתן מול הבנקים.